농지전용허가,농지전용부담금 계산법 면제대상

농지전용허가,농지전용부담금 계산법,농지 전용부담금 감면 및 면제대상

농지전용허가

농지전용허가 

농지란?

 

농지란 지목이 밭이나 논·과수원인 토지 또는 현 상태가 농작물의 경작이나 다년성 식물 재배지로 이용하는 토지를 말한다. 또한 이러한 토지의 개량 시설(유지, 양·배수 시설, 수로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치한 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스 및 그 부속 시설의 부지, 농지에 딸린 농막이나 간이 퇴비장 등의 부지도 농지에 속한다.

농지전용허가란?

 

농지전용허가란 농지를 농작물의 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농업개량 외의 목적에 사용하는 것을 말한다. 행정법상 허가이지만 실제 성격은 특허이며 , 농지를 전용하고 자 하는 자는 농림축산식품부장관의 허가를 받아야 한다.

 

 

법에서는 지목상대지가 아닌 땅(전, 답, 과수원, 유지, 임야 등)에 건축을 하려면 그땅을 먼저 대지로 바꾸는 절차를먼저 밟도록정하고 있다. 국토이용 관리법 적용을 받는(준농림, 농림)토지를 “대” 로 바꾸는 일을 “농지전용” 도시지역 내에서는 “개발행위” 임야를 “대” 로바 꾸는 일을 “산림형질변경" 이라 한다.

 

전“이나 답”을 전용허가를 받았다고 해서 그전 “답” 이 법적인 대지“ 가 되는것은 아니며 허가내용에 맞게 건축완료 후 준공검사와 동시에 지목변경절차를 밟아야 됨. 농지취득 “자경” 자격증명 최소면적인1000㎡ 미만의 토지도 “전용허가 ”에 의한 취득이 가능하다.

 

농지전용허가를 위한 필수조건 

농지전용허가

 

1. 전용농지 제대로 확인하기

농지법상 전용농지 여부도 미리 확인해야 한다. 농업진흥지역은 농업의 진흥을 도모하기 위해 농지를 집단화 하여 농업목적으로 이용되는 것이 필요한 지역이므로, 농지전용을 할 수 있는 행위가 정해져 있다. 이외 군사지역, 상수도보호구역 역시 법적 이유로 전용허가가 어려운 것이 사실이다.

 

따라서 토지이용계획확인원을 해당 시ㆍ군ㆍ구청에서 발급받아 국가에서 계획한 토지 이용 현황을 반드시 확인한다. 또한 전용하고자 하는 농지가 전용하려는 용도로 적정한 면적인지, 전용으로 인한 인근 농지에 피해는 없는지, 인근 농지의 잠식 우려가 있는지, 농어촌 생활 환경에 미치는 영향이 있는지 등의 여부를 꼼꼼히 살핀다.

 

2. 진입도로 확인하기

너비 4m 이상의 도로가 전용하고자 하는 토지에 실질적으로 존재하는지 반드시 확인해야 한다. 토지 주변으로 도로가 없다는 것은 맹지일 가능성이 높은데, 맹지는 전용 허가 대상에서 제외되기 때문이다.

 

3. 소재지에 따른 서류 구비하기

토지의 소재지가 읍 단위라면 읍 사무소와 군청에 각각 서류를 제출해야 하므로 모든 허가준비 서류를 2부씩 준비해야 한다. 해당 읍사무소, 군청의 담당 직원으로부터 도움을 받아 완성할 수 있으며, 경우에 따라 내용이 변경될 수 있으므로 반드시 서류 제출 전 농지 담당 직원과 상담한다.

 

 

농지전용 허가절차

농지전용 허가절차

 

농지전용허가 신청서 작성 → 농지관리위원회에 제출 → 농지관리위원회 확인 → 시장, 군수, 구청장에게 확인서 송부 → 농지전용허가 심사 → 허가 통보

 

농지전용허가 기간

. 농업진흥지역 안 3만㎡ 이상, 농업진흥지역 밖 20만㎡ 이상일 경우 허가시간 총 30일 소요

. 농업진흥지역 안 3천㎡ 이상~3만㎡ 미만, 농업진흥지역 밖 3만㎡ 이상 ~20만㎡ 미만일 경우 허가시  간 총 20일 소요

. 농업진흥지역 안 3천㎡ 미만, 농업진흥지역 밖 3만㎡ 미만일 경우 허가시간 총 10일 소요

 

농지전용 신청허가 제출서류

 

농지전용허가 또는 변경허가를 받기 위해 농지전용허가신청서에 신청서류를 첨부하여 해당 농지의 소재지를 관할하는 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 제출한다.

 

농지전용 허가를 위해선 ▲농지전용 허가신청서 ▲사업계획서 ▲토지등기부등본(신청인이 당해농지의 소유자인 경우) ▲사용승낙서 또는 임대차계약서 사본(신청인이 당해 농지의 소유자가 아닌 경우 사용권을 입증 하는 서류) ▲지적도등본 또는 지형도 ▲시설물 배치도 ▲피해방지계획서 등을 반드시 준비해야 한다.

 

1. 농지전용 허가 신청서

해당 시ㆍ군ㆍ구청에 구비되어 있으며 인터넷 민원24(www.egov.go. kr)에서도 신청이 가능하다. 전용목적, 지목, 면적, 진흥지역 용도 구분, 주재배 작물명 등을 자세히 기재해야 하며, 특히 면적 기입란에는 전용면적이 아닌 해당 지번의 총면적을 적고, 진흥지역 용도 구분 기입은 토지이용계획원을 반드시 참고해 해당 토지의 상황을 파악한 후 기재해야 문제가 없다.

 

2. 토지등기부등본

소재지의 등기소에서 신청하면 즉시 발급받을 수 있으며 대법원 인터넷 등기(www.iros.go.kr)에서도 발급이 가능하다.

 

3. 사업계획서

농지전용 허가 서류 중, 가장 신경을 많이 써야 하는 부분이다. 각 항목별 내용을 반드시 숙지한 후 자신에게 맞는 용도로 조금씩 수정해 나가는 것이 좋다. 꼭 기재할 내용으로는 전용목적, 사업시행자, 시행기간, 시설물의 배치도, 소요자금 조달방안 등이다.

 

4. 시설물 배치도

시설물 배치도는 실제 건축물의 배치 상황을 정확하게 보여줘야 하므로 전문적인 기술이 요구된다. 따라서 많은 건축주들이 건축사사무소에 대행하고 있는 것이 관례인데, 정부 지침에 따라 마련된 무료 건축 도면인 농어촌표준설계도를 이용하면 시설물 배치도를 꾸미는데 도움을 얻을 수 있다.

 

5. 피해방지 계획서

변경된 토지에 건축물을 건립하는 것이기에 담당관청, 인근 농지 소유주 등 다양한 이해관계가 있으므로 사전에 민원 발생에 따른 문제점을 최소화하는 것이 좋다. 전용으로 인해 인근 농지에 피해가 예상되는 경우, 농어촌 생활환경에 미치는 영향 등을 미리 파악하고 혹 피해 상황이 우려된다면 구체적인 대책을 마련해 계획서에 자세히 기재해야 한다.

 

※농지전용 허가 수수료

농지전용허가를 신청할 때는 수수료를 납부해야 한다.

- 허가 신청 농지의 면적이 3,500㎡ 이하인 경우에는 2만원

- 허가 신청 농지의 면적이 3,500㎡ 초과인 경우에는 2만원 + 초과면적 350㎡마다 2천원을 가산한 금액

 

 

농지전용허가의 결정

농지전용허가권자

 

농지전용의 허가는 농업진흥지역 안의 농지인지, 밖의 농지인지와 해당 면적에 따라 허가권자가 결정된다. 만일 농업진흥지역 안의 농지이며 면적이 3천㎡이상이라면 농지전용 허가결정은 해당 관할 시·도지사가 된다.

 

농지전용 허가 후 마무리 짓기

 

위 서류를 준비해 신청한 후 허가를 받게 되면 면적에 따른 수수료와 농지전용부담금(농지를 대지로 전환하는데 따른 개발이익을 환수하고 농지감소에 따른 대체농지를 조성하기 위해 징수하는 금액)을 납부한다. 납부가 끝나면 기다리던 농지전용 허가증이 발급된다. 이후 건축물 착공과 그에 따른 보존등기를 완료하면 농지전용에 따른 모든 절차가 마무리 된다.

 

농지전용부담금 계산법

농지전용부담금 계산법(전용면적㎡×㎡당 개별공시지가×30%= 농지전용부담금)

 

-농업인의 경우 농지전용부담금이 전액면제 된다.

-10평 이하 건축물 신축 시 50%의 농지전용부담금을 면제해 준다.

-농지를 전용할 때 ㎡당 개별공시지가의 30%를 부과한다.

-㎡당 5만원을 초과하는 경우에는 5만원으로 상한제를 적용한다.

 

【농지 전용부담금 계산법 예시】

 

1. 1,000㎡의 농지에 개별공시지가가 10만원인 농지의 농지전용부담금은

1,000㎡ × (10만원 × 30%) = 3,000만원 이다.

 

2.  1,000㎡의 농지에 개별공시지가가 20만원인 농지의 농지전용부담금은

1,000㎡ × ( 20만원 × 30%) = 5,000만원 이다.

공시지가의 30%가 5만원을 초과하므로, 5만원으로 계산한다.

 

농지전용 부담금 계산기

 

농지전용 부담금 계산기 바로가기 → https://soildiversiontax.netlify.app/farm_tax.html

 

농지전용부담금 계산법

 

"농지보전부담금"이란 농지전용허가를 받는 자가 농지의 보전·관리 및 조성을 위해 농지관리기금을 운용·관리하는 자에게 내는 부담금을 말합니다.

 

"농지의 전용"이란 농지를 농작물 경작이나 다년생식물의 재배 등 농업생산 또는 농지개량 외의 용도로 사용하는 것을 말합니다.

 

산출식 = 허가면적(㎡) x 전용농지의 개별공시지가(원/㎡) x 30%

농지보전부담금의 제곱미터당 상한금액 : 50,000원

 

※농지 전용부담금 자동산출(사전예측) 프로그램

★산지농지 전용부담금 자동산출 프로그램★(최종-공개용) (2).xlsx

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참고사항
1) 지목변경만으로 간단하게 대지로 전환할 수 있는 경우
- 1973년 1월1일 이전부터 농지외 다른 용도로 사용하였다는 것이 입증되는 토지는 농지법상 농지가 아님
- 입증자료 : 건축물관리대장, 과세대장, 세금납부영수증, 항공사진(국토정보지리원에서 확인), 농지원부, 공시지가조사표, 임령측정결과등

2) 개발부담금
보통 전원주택의 경우 지목 변경이 500평 이상을 넘어가는 경우가 없기 때문에 해당사항이 없으기 때문에 참고용 활용
- 도시지역 990㎡(약300평)이상,
- 비도시지역의 경우 1,650㎡(약500평)이상

3) 준공 후 지붕이 있는 창고, 주차장, 정자, 테라스 등 시공, 보일러실 증축을 계획하고 있다면 추후 실제 증축 시 문제가 발생할 수 있으니 그 전에 허가를 받아 시공하는 것이 바람직하다.

4) 그 외 측량비, 토목공사비, 건축설계비 및 인허가비는 별도로 예산

 

농지전용부담금 감면 및 면제대상

당연히 국가 시책에 의한 개발에서는 농지전용부담금이 50~100% 면제되지만 그 사례 나열은 제외하고 개인이나 일반법인의 개발에는 농지전용부담금과 개발이익 환수금은 불가분의 관계이다.

 

그 기준은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 에 공시해당 농지의 개별공시지가의 범위에서 대통령령으로 정하는 부과기준을 적용하여 산정한 금액으로 한다.지가의 30%, 최대 50,000원/㎡가 최고 세액이나 예외적 경우,농지전용부담금 면제 및 감면은 다음과 같다.

 

농지 전용부담금 면제대상

 

1.(도시지역 주.상.공지역)

농지법부칙 제9조의 규정에 의하면 농지의 “보전 및 이용에 관한법률” 제4조제2항의 규정에 의하여 1981년 7월 29일 이전에 협의를 거쳐 주거지역·상업지역·공업지역으로 지정된 도시지역안의 농지를 전용하는 경우에는 농지조성비 및 전용부담금을 부과하지 않으나, 도시지역내 녹지지역과 81.7.30 이후에 주거·상업·공업지역으로 변경된 지역안의 농지를 전용하고자 할 경우에는 농지법 제40조 및 농업·농촌기본법 제41조의 규정에 의한 농지조성비 및 전용부담금을 납부하여야 함.

 

2.(중소기업창업지원)

소기업 및 소상공인 지원을 위한 특별 조치법 제4조에 의거 소기업중에 산업집적활설화 및 공장 설립에 관한 법률 제2조 제1호,중소기업창업지원법 제39조 제4호 1항에 따라 2017년 8월3일까지 창업하는 중소제조업 해당하는 사업장 건축 면적1,000㎡ 이하,상시 종업원 10인에서 100인이하 업종에 해당되는 소상공 및 소기업

   

3.(재난 및 안전관리 기본법)

“재난 및 안전관리 기본법” 제60조 제1항에 따른 특별재난지역 안에서 재해를 입은 단독주택의 복구를 위한 신축,증축 또는 이축하는 부지 660㎡이하의 단독주택

 

4.(농,어업인 주택)

농지법시행령 제32조제1항제3호에 따른 농업인 주택 및 어업인 주택(이하 이 항에서 "농어업인 주택"이라 한다)은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 건축물 및 시설물로 한다.

 

다만, 제2호에 따른 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용하여 농어업인 주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인 주택의 설치를 위하여 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인하여 철거된 농어업인 주택의 설치를 위하여 전용하였거나 전용하려는 농지면적을 제외한다)을 해당 농어업인 주택의 부지면적으로 본다. <개정 2010.9.20., 2012.7.10.>

 

⊙ 농업인 또는 어업인 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것

 

가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대

나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대

 

⊙ 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물 「지방세법 시행령」 제28조에 따른 별장 또는 고급주택을 제외한다) 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대 당 660제곱미터 이하일 것.

 

⊙ 제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한한다)·구(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 동지역에 한한다)·읍·면(이하 "시·구·읍·면"이라 한다) 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것.

 

    

5.“농어촌정비법”

제2조제16호에 따른 농어촌 관광휴양사업의 시설

 

6.“수목원 조성 및 진흥에 관한 법률”

제2조 제1항에 따른 수목원

 

7.“영유아보육법”

농촌에서 설치.운영하는 “영유아보육법”제 10조제6호 및 제7호에 따른 부모협동어린이집과 민간 어린이집 등

 

농지법 제38조(농지보전부담금) 조항에 의거 모든 농지는 전용시에 농지전용부담금을 납부를 원칙으로하며 대통령령에 의하여 감면의 예외를 두었는데 농지법시행령 제52조 별2편에 감면 및 면제의 자격을 명시하고 있다.